O Supremo Tribunal Administrativo (STA) decidiu que são nulos os atos de licenciamento de operações urbanísticas, de aprovação do projeto de arquitetura e deferimento do pedido de licenciamento, que permitam uma construção com uma densidade habitacional máxima de 8 fogos/ha, quando o Regulamento do Plano Diretor Municipal (RPDM) permitia apenas 3, e um índice de construção bruta de 1,110917, quando o RPDM apenas permitia 0,6 para prédios inseridos na zona em causa.
Assim, o licenciamento do prédio foi declarado nulo por violação dos índices urbanísticos do PDM, mas apesar da nulidade, mantêm-se os efeitos jurídicos das situações de facto já consolidadas, como propriedades horizontais, aquisições e hipotecas.
O caso
Em 2001, a Câmara Municipal da Marinha Grande aprovou um projeto de arquitetura e licenciou a respetiva construção de um bloco de 8 apartamentos num terreno rústico situado na área do Aglomerado Urbano da Marinha Grande, mais precisamente na zona indicada como restante área urbana do Regulamento do Plano Diretor Municipal (RPDM) da Marinha Grande.
Construído o prédio e vendidas as respetivas frações, o Ministério Público (MP) recorreu a tribunal pedindo que fosse declarada a nulidade desses atos por violação da densidade habitacional e do índice de construção bruto previstos para o local.
Após recurso para o Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) este julgou a ação procedente, declarando a nulidade da deliberação da Câmara Municipal da Marinha Grande que aprovara o projeto de arquitetura e do despacho da vereadora do urbanismo que aprovara o licenciamento da construção, decisão da qual o município recorreu para o STA.
Apreciação do Supremo Tribunal Administrativo
O STA negou provimento ao recurso, confirmando o acórdão recorrido, ao decidir que são nulos os atos de licenciamento de operações urbanísticas, de aprovação do projeto de arquitetura e deferimento do pedido de licenciamento, que permitam uma construção com uma densidade habitacional máxima de 8 fogos/ha, quando o RPDM permitia apenas 3, e um índice de construção bruta de 1,110917, quando o RPDM apenas permitia 0,6 para prédios inseridos na zona em causa.
Os parâmetros da densidade habitacional e do índice de construção previstos no RPDM da Marinha Grande são aplicáveis às áreas autónomas a urbanizar, isto é, ao conjunto compreendido pelas parcelas líquidas destinadas a edificação, vias de acesso, espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva.
Não sendo de excluir a sua aplicação quando esteja em causa a edificação numa parcela de terreno e não perante um terreno a urbanizar ou a edificar, sob pena de ausência legal ou regulamentar de restrições à área de ocupação do terreno e de construção para cada parcela ou lote, autónoma ou isoladamente considerados.
No caso, a construção licenciada teve lugar num prédio rústico, omisso na matriz, desanexado de um outro, sem que o município tenha aprovado qualquer plano de urbanização para o aglomerado urbano da Marinha Grande, nem nenhum regulamento que alterasse os índices e parâmetros urbanísticos.
Não sendo pelo facto de o terreno estar inserido na área do aglomerado urbano da Marinha Grande, em concreto, na zona indicada por restante área urbana, que deixa de ter de observar os índices e parâmetros urbanísticos estabelecidos no RPDM.
Por conseguinte, à operação urbanística licenciada aplicam-se os índices e parâmetros urbanísticos previstos nas normas do RPDM, sendo que a mesma os ultrapassa, quer quanto à densidade habitacional máxima, quer quanto ao índice de construção bruto previstos para o local. Como tal, os atos impugnados são nulos, por violação das normas do RPDM.
Referências
Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 16 de abril de 2026
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, de 17.03.2022
Regulamento do PDM da Marinha Grande, aprovado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 37/95, publicada do Diário da República, 1.ª Série - B, n.º 94, de 21/04/1995, artigo 4.º n.º 5
Código do Procedimento Administrativo 1991(Revogado), artigo 134.º n.º 3